早在2002年7月，原国家住建部就正式颁发了《商品住宅装修一次到位实施导则》，要求房地产企业在开发商品住宅时将家居装修连同住宅主体结构一体设计、施工到位后销售。

 

如今，距这一文件颁发已有十三年的时间了，精装修房的推行还是履步维艰。不仅如此，精装修房的质量也饱受诟病，就连著名的万科、保利和富力等开发商也不断爆出精装修房质量问题。

 

那么，究竟是什么原因导致中国的开发商就做不好精装修呢？秀巢网认为，有两个重要原因：第一、开发商压根就没想做好；第二、开发商做不好。

 

一、 没想做好

 

 

房产开发是非常系统的工作，按说要比装修复杂的多吧，但偏偏装修做不好，其实，主要的原因就是开发商从一开始就没有想做好的欲望。为什么呢？

 

1、 不用做好

 

很简单，国家没有规定开发商交房的时候，必须是精装修的，《商品住宅装修一次到位实施导则》从来都不是强制性标准。所以开发商没有执行的压力。

 

再者说，这么多年来，中国的消费者对房产的需求太旺盛了，无论是出于投资目的还是居住目的，市场上的房子可以用供不应求来形容。既然这样，萝卜快了就不用洗泥了，最关键的是，装修对于开发商来说，挣钱的效率太低，人力物力投入太大，装不好，还为自己惹一身麻烦，于是，几乎所有的开发商就把最有效的资源配置到“拿地和建房”上了，哪里还有心思把装修做好。从这个角度讲，开发商没有执行的动力。

 

2、 做精装修的目的不单纯

 

一些开发商为了应对一些地区政府部门的要求，也不断推出一些精装修的项目。

 

然而，开发商推出精装修的目的往往是扭曲的：并不是为了响应《商品住宅装修一次到位实施导则》中“加强对住宅装修的管理”和“避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象” 的号召，而是把精装修当成了房价的价格调整器。

 

这种价格调整器其实就是开发商玩的一出“躲猫猫”的游戏：当政府限价时，开发商就把毛坯房的单价降低，靠捆绑高价格的精装修弥补差价兜售给消费者；开发商也经常把精装修作为噱头来忽悠消费者买单，并鼓励消费者从银行贷款时，把装修的款项也计算到房价里，从而获得更多的资金周转。

 

小到一个人，大到一个企业，如果一开始做事的目的不单纯，那么，做事的结果就可想而知了。

 

二、 做不好

 

 

如果说，开发商不想做好精装修是主观原因的话，那么还有一些客观原因制约着开发商把精装修做好，说白了就是，开放商即使想做好精装修，也未必能够做好。

 

1、 个性化与标准化的矛盾

 

中国人对房子的感情和老外不同，好不容易倾其一生所有买一套房子，恨不得要住上十年二十年乃至一辈子，怎么可能不好好装修一下呢，所以对房子的要求也就很多，考虑的细节也很多，也就是说，个性化很强。

 

但个性化显然与开发商开发房产项目时要求的标准化是矛盾的。开发商开发一个项目，重点要考虑的就是降低成本和提高效率，而能够实现这一目的的最好办法就是标准化。

 

我们知道，个性化和标准化往往是一对冤家。

 

首先是开发商建造房子的时候，还不知道自己的客户是谁，只能凭感觉对房子进行设计，根本没有机会考虑到某一个消费者的个性需求是什么。

 

其次，精装修做好后，消费者已经看不到房子的建造质量如何，只能看到外观的装修，只好对装修质量进行评判，于是，开发商的烦恼开始接踵而至：装修材料不合格、装修质量不过关、环保指数不达标等。

 

2、 成本控制与成本认知的矛盾

 

多数开发商对精装修成本的控制是市场价格逆向推导出来的；而消费者对成本的判断是根据开放商承诺的价格顺向推导出来的，两种思维对成本的认知难免会造成差别。

 

开发商一般是先根据自己的开发成本，再根据市场情况确定自己的房产销售价格，在这一价格的指导下，再另行确定一个精装修的成本。精装修成本一旦确定，开发商一般会进行招标，装修公司应标的前提是符合开发商的成本预算。在这一预算下，装修公司会进行一步细化到人工、材料、管理、税费等成本。比如说，开发商招标价为2000元每平米，那么，装修公司至少要控制在1500元以下，才有可能盈利。

 

开发商实际投入了2000元的成本，但是，对外宣传时一般会说成3000甚至5000元。那么，消费者又是如何做出成本认知的？

 

消费者收到房后，就会按照3000元或者5000元的标准来进行判断，参考的标尺一般是自己的装修经验或者装修公司的市场报价。可想而知，1500元的直接造价成本，即使中间没有潜规则没有偷工减料情况下，与消费者心目中的3000元甚至5000元相比，差距还是非常大的。

 

于是，在成本这一重大问题上产生了质疑，消费者往往会对开发商整体的精装修项目产生质疑，最终，开发商还是无法做出符合消费者预期的精装修质量。

 

3、 家装公司与公装公司的矛盾

 

开发商精装修项目招标时，一般选择公装企业，这类企业在公装项目管理上，往往有着丰富的经验，尤其是质量和效率的管控方面，往往是有着许多的优势。

 

但开发商看中的还不仅仅是这一点，开发商可能更看重公装企业的垫资能力，就是开发商先不付或者少付公装企业一些资金，让公装企业迅速把项目完成，直到整个项目销售完毕，再陆续结款。这叫用别人的钱，干自己的事。

 

公装公司也不傻，只能在施工质量和施工材料上放松一下，以弥补自己的资金成本。所以上面说的1500元成本要真能做到，还可以说是有良心的企业。

 

但公装企业也有自己的劣势，他们也从来不和消费者直接接触，不懂业主的真正需求是什么，做出来的装修效果自然也很难达到消费者的满意。

 

于是，一些开发商开始把目标放在大的家装公司身上，他们每年接触到大量的直接消费者，为每一位消费者量身定制装修，如果找他们的话是不是更符合消费者的需求？

 

然而，家装公司擅长个性化，但却不擅长标准化和规模化，在装修成本和装修效率上，和公装公司无法比拟。

 

更为关键的是，家装公司的经营模式和公装公司不同，家装公司是需要消费者预付费的，从来不会垫资，仅这一点，开发商往往就会放弃家装公司。

 

有的开发商甚至成立了自己的装修公司，但这种装修公司，如果做成家装公司，同样无法解决标准化和规模化的问题；如果做成公装公司，同样也无法解决个性化和垫资的问题。

 

直到现在，开发商也难以找到一个行之有效的装修模式，更多只能维持目前的成本管理、结果导向、标准化驱使的公装模式，依然距离消费者的需求很远。

 

结语

 

 

无论是开发商的主观原因，还是市场的客观原因，精装修肯定是一个大趋势，是不可违背的，随着未来房地产市场竞争的加剧，只有那些不仅能够建造出好房子，又能够做出好装修的开发商才能够立于不败之地。

 

精装修之路或许还有很长的一段路要走，秀巢网很希望中国的开发商能够探索出一条行之有效的精装修之路，更希望中国的相关部门能够制定出一系列符合中国国情的精装修政策，促使开发商从现在起就对精装修高度重视并乐于积极参与，尽早实现中国人民的居住梦。